Pela NBR 5674, a gestão do sistema de manutenção inclui meios para preservar as características originais da edificação e evitar a perda de desempenho por degradação de sistemas, elementos e componentes. O programa de manutenção fixa as atividades essenciais, a periodicidade, os responsáveis, os documentos de referência e os recursos, sistema por sistema.
Na NBR 15575-1 a vida útil de projeto fica amarrada a esse programa: a VUP só vale se a manutenção do manual for feita na periodicidade e do jeito previstos. Perguntar pela manutenção faz parte de qualquer análise de desempenho.
O que deveria existir em papel
Pela mesma norma, as inspeções seguem os intervalos do manual (feito conforme a NBR 14037) e do programa de manutenção, e os relatórios devem descrever a degradação de cada sistema, apontar e, quando possível, estimar a perda de desempenho, recomendar ações para reduzir a manutenção corretiva e trazer um prognóstico de ocorrências. Também há exigência de registros organizados de modo que possam ser recuperados.
Quando esses documentos existem, mostram o que foi inspecionado, quando e com que resultado. Quando não existem, sobra ao perito a vistoria, os relatos e os indícios indiretos. Ao pedir documentos para a perícia, o manual, o programa de manutenção e os relatórios de inspeção entram na lista.
Efeito sobre a garantia
A NBR 17170 cita, como situações que podem levar à perda da garantia: não fazer ou não comprovar a limpeza, a conservação e a manutenção do manual; deixar de contratar a manutenção especializada indicada; usar a edificação em desacordo com o manual; e não ter registro da implantação do sistema de gestão de manutenção da NBR 5674. A norma ressalva que essas situações podem estar previstas em documento específico. O efeito concreto depende do que foi contratado e da lei aplicável.
Anomalia ou falha
Impermeabilização, revestimento e instalações dependem de manutenção para funcionar como projetados. Se ela falta, ou foi feita de forma inadequada, aparecem sinais que parecem vício construtivo. Nos termos da NBR 16747, a perda de desempenho por projeto, execução, fatores externos ou fim de vida útil é anomalia; por uso, operação ou manutenção, é falha. O histórico documentado ajuda a separar uma da outra.