Avaliação de bens, na definição da NBR 14653-1, é uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um objetivo, uma finalidade e uma data, com as premissas e as condições limitantes escritas de forma clara. Valor, preço e custo são coisas distintas para a norma, e o valor, diz o texto, é um conceito econômico abstrato, não um fato. Um valor de compra e venda, um de locação e um de indenização seguem lógicas diferentes, ainda que o imóvel seja um só.
O que a norma manda esclarecer antes
A seção de atividades básicas lista o que deve estar resolvido antes de a avaliação começar: a finalidade (locação, aquisição, alienação, garantia, seguro, arrematação, adjudicação, indenização, tributação e outras), o objetivo (valor de mercado de compra e venda ou de locação, valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, entre outros), o prazo-limite do laudo, o grau de fundamentação esperado e a forma de apresentação.
A ordem tem razão prática. Quem coleta dados sem saber a finalidade pode montar uma amostra bem organizada que responde a outra pergunta.
Data de referência
Na norma, valor de mercado é a quantia mais provável pela qual um bem seria negociado numa data de referência, nas condições de mercado daquele momento. O laudo precisa dizer a data, e os dados devem ser, de preferência, contemporâneos a ela. Sem isso, não dá para saber de que mercado o número está falando.
Método
Segundo a NBR 14653-1, o método depende da natureza do bem, da finalidade e da quantidade e qualidade dos dados de mercado, e a escolha tem de ser justificada. Para valor de mercado, a norma manda preferir o comparativo direto sempre que possível. Se ficar comprovado que nenhum método previsto serve, o profissional pode usar outro procedimento, desde que justifique.
Para imóveis urbanos existe ainda a NBR 14653-2, que prevê graus de fundamentação conforme o tratamento dos dados. O grau esperado entra na conversa no começo do trabalho, junto com o prazo.