O art. 464 do CPC define a prova pericial como exame, vistoria ou avaliação. Quando a disputa é sobre valor, a avaliação é a prova, e o laudo segue o art. 473: objeto, análise, método e resposta aos quesitos.
Finalidade e objetivo
A NBR 14653-1 lista como finalidades possíveis locação, aquisição, alienação, garantia, seguro, arrematação, adjudicação, indenização e tributação, e como objetivos o valor de mercado de compra e venda ou de locação, o valor em risco, o patrimonial, o econômico, o custo de reedição, o valor de liquidação forçada e outros. A abordagem de valor, diz a norma, depende do objetivo e da finalidade.
O método vem depois: depende do bem, da finalidade e dos dados de mercado disponíveis, e a escolha é justificada. Para valor de mercado, a norma prefere o comparativo direto sempre que possível. Os demais procedimentos estão nos itens 7.2 e 7.3.
Desapropriação parcial
A NBR 14653-1 trata da desapropriação parcial e indica critérios para medir o prejuízo e recompor o patrimônio do expropriado, inclusive a desvalorização do remanescente. Um dos critérios é a diferença entre o valor do bem na condição original e na condição que resulta do ato expropriatório, na mesma data de referência: o chamado «antes e depois». Aqui se pergunta o que o ato fez com o patrimônio, além de quanto vale o imóvel.
Uma avaliação que aplica método certo para finalidade errada gera questionamento legítimo, por melhor que seja a coleta de dados. Em processo, vale que a decisão ou o quesito que manda avaliar diga o que se quer saber. Qual valor é juridicamente devido em cada hipótese é questão para o advogado.